Cara Lengkap Mengurus Sertifikat Tanah dan Biayanya
Jika Anda telah memiliki hak atas tanah dan bangunan, Anda juga harus memiliki sertifikat sebagai bukti autentik. Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat ialah surat tanda bukti hak atas tanah dan bangunan. Sertifikat sendiri dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) lewat kantor pertanahan masing-masing wilayah.
Biasanya, sertifikat dicetak dua rangkap: satu rangkap disimpan di kantor BPN sebagai buku tanah, dan satu rangkap dipegang seseorang sebagai tanda bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan. Arsip buku tanah tercantum data detail mengenai tanah, mencakup data fisik maupun data yuridis, contohnya luas, batas-batas, dasar kepemilikan, dan data pemilik.
Sementara itu, data fisik tanah dalam Surat Ukur yang terlampir dalam sertifikat hanya berupa ukuran luas dan tidak melampirkan ukuran lainnya secara detail. Selain itu, data bangunan juga tidak dicantumkan dalam sertifikat. Keterangan yang tercantum hanya tertera jika di atas tanah tersebut terdapat bangunan.
Sertifikat tanah terdiri dari beberapa jenis, antara lain sertifikat Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Adapun, untuk SHM hanya diperuntukkan untuk warga Negara Indonesia. Sementara HGU dan HGB diperbolehkan dimiliki oleh warga asing, namun dalam jangka waktu tertentu.
Membuat Sertifikat Tanah
Membuat sertifikat tanah sebenarnya adalah perkara mudah, namun memang cukup memakan waktu. Untuk itu, Anda harus bersabar. Jika bisa, dalam mengurus sertifikat tanah dilakukan sendiri oleh pemilik tanah. Hal tersebut seharusnya lebih ekonomis atau menekan biaya pengeluaran. Adapun langkah-langkah yang diperlukan untuk membuat sertifikat tanah, antara lain:
1. Menyiapkan Dokumen
Anda harus menyiapkan dan melampirkan dokumen-dokumen yang menjadi syarat. Tentunya, syarat ini perlu disesuaikan dengan asal hak tanah. Adapun, syarat-syaratnya mencakup:
Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan (SHGB);
Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
Identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK);
SPPT PBB; dan
Surat pernyataan kepemilikan lahan.
Selain itu, mungkin Anda mungkin berkeinginan membuat sertifikat tanah atau girik. Sertifikat ini berasal dari tanah yang berasal dari warisan atau turun-temurun dari kakek nenek yang mungkin belum disahkan dalam sertifikat. Untuk itu, Anda bisa membuatkan sertifikat dengan melampirkan:
Akta jual beli tanah;
Fotokopi KTP dan KK;
Fotokopi girik yang dimiliki;
Dokumen dari kelurahan atau desa, seperti Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah, dan Surat Keterangan Tanah secara Sporadik.
2. Mengunjungi Kantor BPN
Anda perlu menyesuaikan lokasi BPN sesuai dengan wilayah tanah berada. Di BPN, belilah formulir pendaftaran. Anda akan mendapatkan map dengan warna biru dan kuning. Buatlah janji dengan petugas untuk mengukur tanah.
3. Penerbitan Sertifikat Tanah Hak Milik
Setelah pengukuran tanah, Anda akan mendapatkan data Surat Ukur Tanah. Serahkanlah untuk melengkapi dokumen yang telah ada. Setelah itu, Anda hanya perlu bersabar menunggu dikeluarkannya surat keputusan. Anda akan dibebankan BEA Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) sembari menunggu sertifikat tanah Anda terbit. Lama waktu penerbitan ini kurang lebih setengah hingga satu tahun lamanya. Kadangkala, Anda perlu memastikan kepada petugas BPN kapan sertifikat tanah Anda jadi dan dapat diambil.
Selain BPN, Anda dapat membuat sertifikat melalui PPAT, namun bisa jadi harga untuk mengurusnya bisa berlipat-lipat. Selain itu, upayakan agar Anda melakukannya sendiri dan tidak menggunakan cara yang meragukan, bahkan calo.
Simak Perhitungan Lengkap Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah
– Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus mengimbau masyarakat untuk mengurus sertifikat tanah langsung ke Badan Pertanahan Nasional. Sehingga diharapkan masyarakat mengetahui sendiri biaya pembuatan sertifikat tanah.
Selain itu, hal ini juga ditujukan guna menghindarkan masyarakat dari pungutan liar (pungli) saat mengurus sertifikat tanah. Masih bingung terkait masalah legalitas tanah, mengurus sertifikat, IMB, hingga seputar perpajakannya? Temukan jawabannya di sini!
Seluruh besaran biaya layanan pertanahan pun telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015, tentang jenis Penerimaan Negara bukan pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Kasus penipuan dalam hal pengurusan sertifikat tanah hingga kini memang masih kerap menimpa masyarakat. Terutama bagi mereka yang awam soal prosedur pemerintahan.
Simulasi Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah
Untuk Anda yang baru saja membeli sebidang tanah dan hendak membuat sertifikat hak miliknya, mempelajari cara hitung yang berlaku sangat dibutuhkan. Manfaatnya sudah tentu, untuk terhindar dari praktik birokrasi yang menyengsarakan.
Namun sebelum memasuki tahap simulasi, ada baiknya Anda mengenal lebih dalam tentang layanan yang dihadirkan Pemerintah untuk mengurus tanah.
Merujuk dasar hukum PP No 13/2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku di BPN, berikut rinciannya:
Jenis Pelayanan (Pasal 1)
Pelayanan Survei, Pengukuran dan Pemetaan
Pelayanan Pemeriksaan Tanah
Pelayanan Konsolidasi Tanah Swadaya
Pelayanan Pertimbangan Teknis Pertanahan
Pelayanan Pendaftaran Tanah
Pelayanan Informasi Pertanahan
Pelayanan Lisensi
Pelayanan Pendidikan
Pelayanan Penetapan Tanah Objek Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik Warga Negara Belanda (P3MB)
Pelayanan dibidang pertanahan yang berasal dari kerjasama dengan pihak lain
Tarif Pelayanan
Pelayanan Pengukuran (Pasal 4 ayat 1)
Luas Tanah sampai 10 hektar, Tu = ( L / 500 × HSBKu ) + Rp100. 000,-
Luas Tanah di atas 10 hektar s/d 1.000 hektar, Tu = ( L / 4.000 × HSBKu ) + Rp14. 000.000,-
Luas Tanah di atas 1.000 hektar, Tu = ( L / 10.000 × HSBKu ) + Rp134.000.000,
Pelayanan Pemeriksaan Tanah (Pasal 7 ayat 1)
Tpa = ( L / 500 × HSBKpa ) + Rp350.000,-
Pelayanan Pendaftaran Tanah (Pasal 17 ayat 1 dan lampirannya)
Pendaftaran untuk pertama kali Rp50.000,-
Biaya Transportasi, Konsumsi dan Akomodasi (TKA – Pasal 20 ayat 2)
Biaya TKA, ditanggung sendiri oleh Pemohon
Biaya Sertifikasi Tanah
* Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBku (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran), HSBKpa (Harga satuan Biaya Khusus Panitia Penilai A), HSBKpb (Harga Satuan Biaya Khusus Panitia Penilai B).
Contoh Perhitungan Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah
Anda membeli sebidang tanah seluas 300 M2 di Jakarta Barat dengan harga jual Rp200 Juta. Sebagai perkiraan kasar Anda dalam menyiapkan dana, inilah simulasi hitungnya;
Biaya pengukuran
Tu = (300/ 500 × Rp80.000) + Rp100.000 = Rp148.000,-
Biaya pemeriksaan tanah
Tpa = (300/500 × Rp67.000) + Rp350.000 = Rp390.000,-
Biaya pendaftaran tanah pertama kali Rp50 ribu.
Jumlah: Rp148.000 + Rp390.000 + Rp50.000 = Rp588.000. Nominal ini wajib disetor langsung ke kantor BPN setempat (sesuai lokasi tanah berada).
Biaya transport dan makan petugas pengukur sebesar Rp250 ribu, masuk ke kantong pribadi petugas (contoh).
BPHTB : NPOP – NPOPTKP = 5 % × NPOPKP
Rp200.000.000 – Rp60.000.000 = Rp140.000.000 × 5 % = Rp7.000.000. Jumlah ini disetor langsung ke bank Pemerintah.
Catatan: BPHTB adalah biaya yang harus dilunasi sebelum sertifikat tanah diterbitkan.
Keterangan:
HSBKu yang berlaku = Rp80.000,-
HSBKpa yang berlaku = Rp67.000,-
NPOPTKP khusus DKI Jakarta Rp60.000.000,-
(Simak cara mengajukan Izin Mendirikan Bangunan di sini!)
Hasil dari simulasi di atas dapat menjadi perkiraan Anda ketika hendak mengurus sertifikat tanah langsung ke BPN. Angka ini tentu bisa naik menjadi dua kali lipat, bila Anda menggunakan jasa calo dalam pengurusannya.
Syarat Pembuatan Sertifikat Tanah
Persyaratan :
Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup
Surat Kuasa apabila dikuasakan
Fotocopy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat
Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB (BPHTB)
Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan
Waktu
98 (sembilan puluh delapan) hari
*Keterangan
Formulir permohonan memuat:
Identitas diri
Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
Pernyataan tanah tidak sengketa
Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
Mengurus Sertifikat Tanah Girik
Tanah warisan atau yang biasa dikenal dengan istilah tanah girik merupakan salah satu aset yang perlu untuk dilindungi. Untuk itu, semua tanah yang belum sertifikat, seperti tanah girik perlu didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan setempat. Hal tersebut diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 atau Undang-undang Pokok Agraria (UUPA). Adapun hak-hak yang ada dalam UUPA tersebut mencakup Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Usaha, dan lain-lain. Jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat, antara lain ketitir, petok D, rincik, ketitir, Verponding Indonesia, Eigendom Verponding, erfpacht, opstaal, vruchtgebruik.
Namun demikian, karena kurangnya informasi yang diperoleh masyarakat, sehingga tanah-tanah tersebut masih ada saja yang belum memiliki sertifikat. Untuk mengurus tanah girik, ada dua tahapan yang perlu ditempuh, yaitu tahap pengurusan di kantor kelurahan dan kantor pertanahan.
a. Mengurus di Kelurahan Setempat
Ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui untuk melalui tahapan pengurusan sertifikat untuk tanah girik. Adapun hal-hal yang perlu diperhatikan, antara lain:
Surat Keterangan Tidak Sengketa anda perlu memastikan bahwa tanah yang diurus bukan merupakan tanah sengketa. Hal ini merujuk pada pemohon sebagai pemilik yang sah. Sebagai buktinya, dalam surat keterangan tidak sengketa perlu mencantumkan tanda tangan saksi-saksi yang dapat dipercaya. Saksi-saksi tersebut adalah pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat. Hal tersebut karena mereka adalah kalangan tokoh masyarakat yang mengetahui sejarah penguasaan tanah yang dimohonkan. Namun, jika suatu tempat tidak terdapat RT dan RW seperti beberapa daerah, saksi bisa didapat dari tokoh adat setempat.
Surat Keterangan Riwayat Tanah berikutnya, Anda perlu membuat Surat Keterangan Riwayat Tanah. Fungsinya, untuk menerangkan secara tertulis riwayat penguasaan tanah awal mula pencatatan di kelurahan sampai dengan penguasaan sekarang ini. Termasuk pula di dalamnya proses peralihan berupa peralihan sebagian atau keseluruhan. Biasanya, tanah girik awalnya sangat luas kemudian dijual atau dialihkan sebagian.
Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik ini mencantumkan tanggal perolehan atau penguasaan tanah.
b. Mengurus di Kantor Pertanahan
Setelah mengurus dokumen di kelurahan setempat, Anda dapat menlanjutkan ke kantor pertanahan. Adapun, tahapannya sebagai berikut:
Mengajukan Permohonan Sertifikat caranya dengan melampirkan dokumen-dokumen yang diurus di kelurahan, dan dilengkapi dengan syarat formal, yaitu fotokopi KTP dan KK pemohon, fotokopi PBB tahun berjalan, dan dokumen-dokumen lain yang disyaratkan oleh undang-undang.
Pengukuran ke Lokasi Pengukuran ini dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan. Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.
Pengesahan Surat Ukur Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di BPN dan Surat Ukur disahkan atau tandatangani oleh pejabat yang berwenang, pada umumnya adalah kepala seksi pengukuran dan pemetaan.
Penelitian oleh Petugas Panitia A Setelah Surat Ukur ditandatangani dilanjutkan dengan proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan lurah setempat.
Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN Data yuridis permohonan hak tanah tersebut diumumkan di kantor kelurahan dan BPN selama enam puluh hari. Hal ini bertujuan supaya memenuhi pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997. Dalam praktiknya, bertujuan untuk menjamin bahwa permohonan hak tanah ini tidak ada keberatan dari pihak lain.
Terbitnya SK Hak Atas Tanah setelah jangka waktu pengumuman terpenuhi, dilanjutkan dengan penerbitan SK hak atas tanah. Tanah dengan dasar girik ini akan langsung terbit berupa Sertifikat Hak Milik (SHM).
Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB), BPHTB dibayarkan sesuai dengan luas tanah yang dimohonkan seperti yang tercantum dalam Surat Ukur. Besarnya BPHTB tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. BPHTB ini juga bisa dibayarkan pada saat Surat Ukur selesai, yaitu pada saat luas tanah yang dimohon sudah diketahui secara pasti.
Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat, SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).
Pengambilan Sertifikat Pengambilan sertifikat dilakukan di loket pengambilan. Lamanya waktu pengurusan sertifikat ini tidak dapat dipastikan. Banyak faktor yang menentukan. Akan tetapi, kira-kira dapat diambil sekitar 6 bulan dengan catatan bahwa tidak ada persyaratan yang kurang.
c. Besarnya Biaya Pengurusan Sertifikat dari Tanah Girik
Biaya sangat relatif terutama tergantung pada lokasi dan luasnya tanah. Semakin luas lokasi dan semakin strategis lokasinya, biaya akan semakin tinggi.
Tips Membeli Tanah yang Aman
Jika Anda sudah mengetahui cara mengurus sertifikat, kini saatnya Anda untuk memilih dan membeli tanah. Bila akan berinvestasi tanah, ada baiknya perhatikan dengan seksama cara-cara aman membeli tanah. Pasalnya, saat ini semakin banyak kasus persengketaan lahan atau tanah yang seringkali berakhir merugikan. Untuk itu, jika ingin membeli tanah, harus perhatikan langkah-langkah aman berikut ini.
Cek tanah terlebih dahulu, baik kontur tanah atau pun potensi tanahnya. Selain itu, lihatlah dulu lokasi tanahnya, apakah strategis atau tidak.
Pastikan surat-surat tanahnya masih lengkap dan absah, termasuk juga kepemilikannya. Jika tanah tersebut sudah bersertifikat, periksalah apakah sertifikat tersebut sudah berpindah tangan atau belum. Caranya, dengan meminta SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah) di kantor kelurahan setempat. Bila tanah tersebut belum bersertifikat dan masih berupa girik, sebaiknya memeriksa keabsahan bukti kepemilikannya.
Untuk memastikan keabsahan sertifikat tanah yang akan dibeli, gunakanlah jasa PPAT untuk memeriksanya. PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat tanah tersebut ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).
Jika sertifikat tanah dinyatakan absah atau tidak bermasalah dalam hal apa pun, selanjutnya adalah membuat Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT.
Menyerahkan berkas AJB tersebut ke BPN untuk mengurus balik nama sertifikat tanah yang dibeli. Penyerahan berkas untuk balik nama selambat-lambatnya 7 hari setelah penandatanganan AJB agar segera diproses. Biasanya, 2 minggu setelah penandatanganan tersebut, pembeli akan segera mendapatkan sertifikat baru atas nama yang baru pula.
Setelah semua prosedur di atas telah rampung, hal yang dilakukan selanjutnya adalah mengurus pembayaran pajak melalui PPAT. Namun Anda juga dapat membayarnya sendiri. Untuk BPHTB, yang semula dibayarkan ke kas negara, sekarang harus dibayarkan ke kas masing-masing pemerintah daerah melalui Dinas Pendapatan Daerah (Dipenda).
Investasi Tanah dengan Aman
Demikianlah, tips membeli tanah yang aman. Dengan mempelajari semua hal perihal serifikat, tentu Anda akan cukup percaya diri untuk berinvestasi. Perbanyak pengalaman berinvestasi dengan praktik secara langsung dan belajar dari pengalamannya. Tidak lupa untuk banyak mencari tahu, terutama dari kolega atau dari berbagai media yang ada.
Cara Mengurus Surat Tanah yang Hilang
Sertifikat tanah merupakan dokumen bukti kepemilikan seseorang atas suatu tanah atau alat bukti bagi pemegang hak yang sah atas tanah tersebut. Tentu saja, oleh karena itu dokumen penting ini harus Anda simpan dengan baik dan cermat, sama seperti layaknya Anda memperlakukan surat berharga Anda yang lain.
Meski sudah Anda simpan dengan baik, bagaimana kalau terjadi sesuatu hal tak terduga sehingga sertifikat tanah asli yang Anda miliki hilang? Mungkin Anda bertanya-tanya apakah hak tanah yang Anda miliki tersebut juga hilang? Jawabannya tentu saja tidak, karena pada dasarnya sertifikat tanah asli yang Anda pegang tersebut hanya merupakan salinan dari buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan atau Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) di wilayah tempat tanah tersebut berada. Jadi, jika sertifikat tanah itu hilang, maka Anda sebagai pemegang hak atas tanah tersebut bisa mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan atau Kantor BPN yang mewilayahi tanah tersebut untuk menerbitkan sertifikat pengganti. Namun, tentu saja Anda harus mengurus penggantian sertifikat tanah yang hilang tersebut sesegera mungkin.
Pengurusan sertifikat tanah yang hilang dilakukan di Kantor BPN setempat, yang nantinya akan menerbitkan sertifikat pengganti jika semua persyaratan dan prosedur terpenuhi. Namun seperti kasus kehilangan dokumen penting lainnya, sebelum mendatangi Kantor Pertanahan, Anda harus terlebih dahulu mengajukan laporan kehilangan ke kepolisian.
Pihak yang Berhak Mengurus Kehilangan Sertifikat Tanah
Sesuai dengan Pasal 57 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa atas permohonan pemegang atas tanah, dapat diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang hilang.
Yang dapat mengajukan permohonan penggantian sertifikat tanah yang hilang adalah:
1. Pemegang Hak
Permohonan sertifikat pengganti untuk sertifikat yang hilang hanya dapat dilakukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan, atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan Akta PPAT.
2. Ahli Waris Pemegang Hak
Dalam kasus pemegang hak atas tanah sudah meninggal dunia, maka permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyertakan surat tanda bukti sebagai ahli waris, seperti yang diatur dalam Pasal 57 ayat 3 PP 24/1997. Surat tanda bukti sebagai ahli waris ini bisa berupa Akta Keterangan Hak Mewaris atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris. Pengajuan oleh ahli waris ini juga harus dilengkapi dokumen pendukung yang sah lain, dalam hal ini Surat Keterangan Kematian pemegang hak.
Perlu diingat bahwa meskipun pemohon pengajuan sertifikat pengganti harus berupa pihak yang memenuhi persyaratan di atas, proses pengurusannya dapat diserahkan kepada pihak lain. Pemohon hanya dibutuhkan kehadirannya saat pengambilan sumpah di Kantor BPN. Biasanya notaris/PPAT bersedia untuk mengurus penggantian sertifikat tanah.
Prosedur Pengurusan Sertifikat Tanah Hilang
Untuk lebih jelasnya, simak langkah-langkah untuk mengurus sertifikat tanah yang hilang berikut ini:
1. Melaporkan Kehilangan Sertifikat Tanah ke Kepolisian
Langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah melaporkan perihal kehilangan sertifikat tanah Anda tersebut ke pihak yang berwenang, dalam hal ini kepolisian. Di sejumlah wilayah, laporan ke Polsek sudah cukup, namun ada wilayah yang mengharuskan minimal laporan ke Polres. Saat melapor, sebutkan nomor sertifikat, lokasi tanah, dan atas nama siapa tanah tersebut.
Petugas kepolisian akan memeriksa kelengkapan berkas laporan. Biasanya petugas akan meminta surat pengantar dari kelurahan setempat sebagai dasar laporan. Pihak kepolisian juga mungkin mensyaratkan agar kehilangan sertifikat tersebut diumumkan di media cetak nasional. Tapi langkah pemasangan pengumuman ini biasanya dilakukan oleh Kantor BPN, atas biaya pemohon.
Setelah itu akan dikeluarkan Berita Acara Pemeriksaan (BAP) yang nantinya dibawa ke Kantor BPN.
2. Pemblokiran Sertifikat Tanah
Jika terdapat jeda waktu yang cukup lama antara kejadian hilangnya sertifikat tanah dengan keluarnya BAP sebagai dasar pemblokiran sertifikat, misalnya lebih dari 1 bulan, hal ini dapat diatasi dengan langsung mengirimkan surat permohonan pemblokiran sertifikat tanah ke Kantor BPN pada saat sertifikat diketahui hilang dengan menceritakan kronologi kejadian.
Untuk memblokir sertifikat tanah, juga diperlukan dokumen seperti fotokopi sertifikat tanah yang dimaksud serta identitas pemilik sertifikat untuk melengkapi surat blokir yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Setelah surat blokir sudah diterima pihak BPN dan sudah dicatatkan di buku tanah, maka sertifikat tanah Anda pun sudah aman, tidak ada pihak lain yang dapat melakukan proses apa pun terhadap tanah Anda hingga ada permohonan sertifikat pengganti.
3. Mengurus Penggantian Sertifikat Tanah ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Setelah membuat Surat Keterangan Kehilangan Sertifikat Tanah di Kantor Polisi, Anda dapat mengajukan permohonan pembuatan sertifikat pengganti di Kantor BPN.
4. Mengisi Formulir Permohonan
Setelah semua langkah di atas selesai dilakukan, prosedur selanjutnya adalah mengajukan permohonan untuk membuat sertifikat pengganti atas sertifikat tanah yang hilang tersebut. Kantor BPN menyediakan formulir permohonan yang harus diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai yang cukup.
5. Pemohon Melengkapi Berkas Permohonan Penggantian Sertifikat
Berkas permohonan penggantian sertifikat ini meliputi:
Kartu Tanda Penduduk (KTP) asli dan fotokopi
Kartu Keluarga (KK) asli dan fotokopi
Fotokopi Sertifikat Tanah yang dimaksud (jika ada)
Fotokopi bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir
Surat Kehilangan dan Berita Acara Pemeriksaan (BAP) kehilangan sertifikat tanah dari kepolisian
Surat Kuasa apabila dikuasakan kepada pihak lain.
6. Pemeriksaan Keabsahan
Sebelum menerbitkan sertifikat pengganti, Kantor BPN terlebih dahulu akan melakukan pemeriksaan keabsahan dari Anda sebagai pihak yang mengajukan permohonan dengan cara meneliti dokumen-dokumen pendukung yang dilampirkan.
7. Pengambilan Sumpah
Pihak BPN akan mengambil sumpah pemilik sertifikat di hadapan Kepala Kantor Pertanahan dan rohaniwan sesuai agama yang bersangkutan. Kemudian akan dibuatkan berita acara sumpahnya.
8. Pengumuman di Media Cetak
Pihak BPN akan mengumumkan berita acara pengambilan sumpah kehilangan sertifikat tanah tersebut di media cetak, atas biaya pemohon. Maksudnya agar memberi waktu andaikata ada pihak-pihak yang merasa keberatan dengan proses penggantian sertifikat tanah tersebut, atau ada sanggahan/gugatan dari pihak lain.
9. Pengukuran Ulang Tanah
Petugas BPN akan melakukan pengukuran ulang ke lokasi tanah yang dimaksud apabila terjadi perubahan surat ukur lama dengan kondisi fisik tanah dan bangunan sekarang.
10. Penerbitan Sertifikat Pengganti
Apabila dalam jangka waktu satu bulan atau 30 hari sejak pemasangan pengumuman di media cetak tidak ada pihak yang mengajukan keberatan atas pembuatan sertifikat pengganti, atau ada pihak yang mengajukan keberatan namun keberatannya terbukti tidak beralasan atau tidak mendasar, maka Kantor BPN akan menerbitkan sertifikat pengganti.
Waktu Proses Pengurusan
Waktu yang diperlukan untuk proses pengurusan sertifikat pengganti yang hilang, jika semua lancar, adalah kurang-lebih dua sampai tiga bulan setelah pengajuan permohonan. Agak lama memang, tapi hal ini bisa dimengerti karena memang pengurusan masalah tanah ini tidak bisa sembarangan. Dan banyak proses yang mesti dilalui untuk menyelesaikannya.
Proses Mudah, Tidak Perlu Panik
Demikianlah cara mengurus sertifikat tanah jika suatu saat hilang. Sertifikat tanah yang hilang tersebut dapat diajukan penggantiannya ke Kantor BPN yang mewilayahi tanah tersebut. Meski memakan waktu yang cukup lama, namun prosesnya cukup mudah. Anda hanya perlu sedikit bersabar dalam menjalani proses tersebut.
Selain itu, perlu diketahui bahwa sertifikat tanah Anda yang hilang tidak dapat dimanfaatkan oleh orang lain, jadi tidak ada alasan untuk panik karena kemungkinan sesuatu akan terjadi terhadap hak Anda atas tanah tersebut. Proses apa pun yang dilakukan terhadap sertifikat tanah, apakah itu menjaminkan, menjual, maupun proses lainnya tidak dapat dilakukan kecuali oleh orang yang namanya tercantum di sertifikat tanah tersebut.
Semoga penjelasan tentang cara mengurus sertifikat tanah yang hilang di atas berguna dan dapat membantu Anda.
Pajak Jual Beli Tanah: Ketahui Cara Perhitungannya
Transaksi jual beli tanah tidak hanya sebatas Anda menjual atau menyerahkan sejumlah uang sebesar harga tanah saja, namun ada biaya lain, seperti pajak yang harus dibayarkan oleh penjual maupun pembeli. Pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah disebut dengan PPh atau Pajak Penghasilan. Sedangkan pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah disebut dengan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Dasar Hukum Pajak Jual Beli Tanah
Dasar hukum sebagai dasar pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan untuk penjual tanah ialah Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Pasal tersebut berbunyi:
“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”
PPh atau Pajak Penghasilan harus sudah dibayarkan sebelum penandatangan akta jual beli. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak membuat akta tanah jika penjual melanggar aturan, seperti tidak membayar Pajak Penghasilan sebelum penandatangan akta jual beli.
Dasar hukum mengenai hal tersebut tertuang pada Pasal 39 ayat (1) huruf (g) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal tersebut berbunyi:
PPAT menolak membuat akta, jika:
“tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”
Pasal tersebut menunjukkan bahwasannya jika PPh belum dibayarkan oleh penjual maka transaksi jual beli tidak akan pernah terjadi karena PPAT tidak akan membuatkan akta jika terjadi pelanggaran atas aturan yang telah dibuat. Jika Anda sebagai pembeli tanah telah menerima akta tanah, bisa dipastikan bahwa penjual telah membayarkan PPh. Jangan sampai transaksi jual beli tanah Anda hanya diberikan bukti berupa kwitansi saja. Hal itu bisa jadi akan menimbulkan sengketa atas tanah Anda karena bisa jadi PPh atas tanah tersebut belum dibayarkan oleh penjual tanah. Namun jikalau Anda sudah mendapatkan akta tanah di tahun itu juga namun ternyata penjual baru saja membayarkan pajaknya pada tahun-tahun sekarang ini maka mungkin saja penjual pada tahun ini hanya membayar kekurangan pajak di tahun sebelumnya.
Sedangkan dasar hukum sebagai dasar pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ialah Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pasal tersebut berbunyi:
(1) Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
(2) Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi:
Pemindahan hak karena:
Jual beli;
Tukar - menukar;
Hibah;
Hibah Wasiat;
Waris;
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
Penunjukan pembeli dalam lelang;
Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
Penggabungan usaha;
Peleburan usaha;
Pemekaran usaha;
Hadiah.
Pemberian hak baru karena:
Kelanjutan pelepasan hak;
Di luar pelepasan hak.
Surat Kuasa Ahli Waris untuk Menjual Tanah atau Rumah
Apabila Anda berencana menjual tanah atau rumah dari hasil warisan, sementara Anda relatif awam dalam hal hukum, maka Anda sebagai salah satu ahli waris pasti akan mencari-cari informasi seputar penjualan tanah atau rumah warisan ini. Hal pertama yang bisa Anda lakukan adalah menunjuk salah satu ahli waris dari tanah atau rumah tersebut dan memberikan kuasa kepada satu orang ahli waris untuk menjualkan tanah atau rumah warisan yang bersangkutan. Untuk keperluan ini, maka perlu dibuatkan Surat Kuasa Ahli Waris untuk menjual tanah atau rumah warisan.
Ahli waris sendiri adalah orang atau orang-orang yang berhak menerima warisan (harta peninggalan) dari orang yang telah meninggal dunia, baik karena hubungan keluarga sedarah maupun karena pernikahan, yang dibuktikan dengan surat keterangan waris. Setelah pewaris meninggal dunia, maka harta peninggalannya seperti tanah dan rumah beralih kepemilikan ke para ahli waris, yang biasanya terdiri atas lebih dari satu orang.
Nah, karena pengertian kuasa itu merujuk pada wewenang, jadi pemberian kuasa berarti melimpahkan wewenang dari pemberi kuasa kepada penerima kuasa untuk mewakili kepentingannya, sehingga surat kuasa ahli waris dibuat untuk mempermudah penjualan tanah atau rumah warisan sehingga nantinya hasil penjualan dapat dibagi ke seluruh ahli waris sesuai dengan ketentuan yang berlaku, baik secara hukum agama, perdata, maupun adat.
Anda selanjutnya mungkin akan bertanya, bagaimana cara penulisan surat kuasa ahli waris untuk menjual tanah atau rumah? Surat kuasa yang digunakan adalah surat kuasa yang berjenis umum, bukan surat kuasa khusus atau istimewa yang biasanya digunakan untuk urusan persidangan. Kuasa umum ini diatur dalam Pasal 1795 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer), di mana kuasa umum bertujuan untuk memberi kuasa kepada seseorang untuk mengurus kepentingan pemberi kuasa mengenai suatu pengurusan, di antaranya pengurusan harta kekayaan pemberi kuasa, meliputi segala sesuatu yang berhubungan dengan kepentingan pemberi kuasa atas harta kekayaannya.
Contoh Format Surat Kuasa untuk Menjual Tanah atau Rumah
Sebelum menilik contoh penulisan surat kuasa ahli waris untuk keperluan menjual tanah atau rumah warisan, ada beberapa poin yang harus tercantum di dalamnya. Poin-poin tersebut adalah sebagai berikut:
Nama dan identitas lengkap para ahli waris yang memberi kuasa
Nama dan identitas lengkap ahli waris yang diberi kuasa
Deskripsi jenis kuasa yang diberikan, yang ditulis secara jelas dan tegas, seperti menjual rumah atau tanah atau menghibahkannya, dan lain-lain
Deskripsi jenis harta kekayaan yang akan dikuasakan pengurusannya, yang juga ditulis secara jelas dan tegas, misalnya jika berupa tanah maka harus dijelaskan luas dan batas-batas tanah tersebut serta status kepemilikannya
Tanggal dan tempat penandatanganan surat kuasa
Tanda tangan para pemberi kuasa
Setelah Anda mengetahui poin-poin yang harus dicantumkan di dalam surat kuasa yang akan Anda buat untuk memberikan kuasa kepada salah seorang ahli waris untuk menjual tanah atau rumah warisan, sekarang Anda dapat melihat contoh format dari surat kuasa yang dimaksud. Silakan disimak contoh yang kami berikan di bawah ini:
SURAT KUASA
Kami yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama :
Alamat :
No. KTP :
Nama :
Alamat :
No. KTP :
Nama :
Alamat :
No. KTP :
secara bersama-sama selanjutnya sebagai "Pemberi Kuasa."
Pemberi kuasa bersama ini memberikan kuasa kepada:
Nama :
Alamat :
No. KTP :
Selanjutnya sebagai "Penerima Kuasa."
----------------------------KHUSUS----------------------------
Untuk bersama-sama dengan Pemberi Kuasa sebagai para ahli waris dari saudara _________________ sebagaimana yang dimaksud dalam Penetapan Pengadilan Agama ______________ No.: ______________, untuk melakukan penjualan harta warisan berupa tanah dan bangunan sebagaimana yang dimaksud dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) No. ________________, yang dikenal beralamat di Jl. _____________________, RT/RW ____________, Kelurahan _______________, Kecamatan ___________________, Provinsi _____________________, atas nama Saudara _________________.
Selanjutnya untuk maksud tersebut di atas, Penerima Kuasa berhak untuk menandatangani Akta Jual Beli Tanah, menerima uang pembayaran dan membuatkan tanda bukti pembayaran atau kwitansi, melakukan tidakan hukum dengan pihak ketiga lainnya berkaitan dengan harta warisan berupa tanah/rumah, serta melakukan tindakan lain yang dianggap perlu dan patut sehubungan dengan diberikannya kuasa ini.
Demikian surat kuasa ini dibuat untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.
Jakarta,_____________________
Pemberi Kuasa Penerima Kuasa,
(____________) (____________) (____________) (____________)
Dengan memegang kuasa dalam bentuk tertulis ini, ahli waris yang namanya tercantum sebagai penerima kuasa dapat mewakili para ahli waris lainnya untuk segala keperluan pengurusan penjualan harta peninggalan atau warisan yang berupa tanah atau rumah tersebut, termasuk penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Jangan lupa agar surat kuasa di atas ditanda tangani di atas materai dan dilegalisasi oleh Notaris.
Jual-Beli Tanah atau Rumah Warisan
Penjualan tanah atau rumah yang merupakan harta peninggalan atau warisan biasanya dilakukan antara lain agar tidak menjadi sengketa di kemudian hari, jadi tanah atau rumah tersebut dijual sehingga hasil penjualannya bisa dibagi kepada seluruh ahli waris sesuai dengan hukum yang berlaku.
Sekilas mengenai jual-beli tanah atau rumah warisan, pada dasarnya sama seperti proses jual-beli tanah atau rumah pada umumnya. Perbedaannya hanyalah jika dalam jual-beli tanah biasa, penjual tanah atau rumah atau orang yang namanya tercantum pada sertifikat kepemilikan tanah hadir untuk menandatangani Akta Jual Beli, sementara dalam proses jual-beli tanah atau rumah warisan, yang hadir untuk menandatangani Akta Jual Beli dan segala pengurusan lain adalah para ahli waris dari pemilik tanah selaku penjual, yang apabila ada yang berhalangan hadir dapat diwakilkan oleh salah seorang ahli waris yang telah diberi kuasa, dibuktikan dengan Surat Kuasa Ahli Waris.
Sebelum surat kuasa ini dibuat, harus ada bukti terlebih dahulu mengenai siapa saja ahli-warisnya. Bukti ini dibuat secara tertulis dalam bentuk Surat Keterangan Waris. Di dalam surat keterangan waris ini tercantum semua nama dan identitas dari seluruh ahli waris yang berhak atas tanah yang dijual, untuk WNI asli ditandatangani oleh dua orang saksi dan disahkan oleh Lurah dan Camat setempat, sementara untuk WNI keturunan Tionghoa dan Eropa dibuatkan akta notaris.
Nah, Surat Kuasa Ahli Waris diperlukan antara lain jika ada ahli waris yang tinggal berjauhan dengan tanah atau rumah yang akan dijual dan sulit untuk datang ke lokasi penandatanganan Akta Jual Beli. Jadi dalam pengurusan penjualan tanah atau rumah warisan tersebut, semua ahli waris tidak perlu hadir dan hanya diwakilkan oleh satu ahli waris yang telah diberi kuasa tersebut.
Pahami Hukum yang Berlaku
Demikian penjelasan mengenai Surat Kuasa Ahli Waris untuk menjual tanah atau rumah dan sekilas mengenai jual-beli tanah atau rumah warisan. Semoga artikel ini membantu Anda dan proses penjualan tanah atau rumah warisan yang hendak Anda lakukan berjalan dengan lancar karena Anda telah memenuhi persyaratan dan juga hukum yang berlaku mengenai penjualan atas tanah atau rumah warisan.
Begini Langkah Mengurus Sertifikat Tanah Gratis
Kementerian Agraria Tata Ruang dan Badan Pertnahan Nasional (ATR/BPN) menerbitkan sertifikat tanah tanpa dipungut biaya, melalui program Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL). Program ini dimulai sejak 2017 dengan menyasar 80 juta bidang tanah yang belum tersertifikasi. Tahun lalu Kememterian ATR/BPN ditargetkan untuk menyelesaikan 5 juta sertifikat.
Sementara tahun ini target ditingkatkan oleh Presiden Joko Widodo menjadi 8 juta bidang tanah di seluruh Indonesia. Tahun depan, target ditingkatkan menjadi 9 juta, lalu 10 juta bidang tiap tahun pada tahun berikutnya hingga 2025. "Arahan dari presiden program ini akan berlansung hingga tahun 2025, harapannya semua tanah sudah tersertifikasi sebelum itu," ujar Kepala Bagian Humas kemnterian ATR/BPN, Harison Mocodompit. Jumat (5/10/2018).
Syarat PTSL Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pemohon, sebagai berikut :
1. Dokumen kependudukan berupa Kartu Keluarga (KK) dan Kartu Tanda Penduduk (KTP)
2. Surat tanah, yang bisa berupa Leter C, Akta Jual Beli, Akta Hibah, atau Berita Acara Kesaksian, dll)
3. Tanda batas tanah yang terpasang. Namun perlu diingat tanda batas tanah ini sudah harus mendapat persetujuan pemilik tanah yang berbatasan.
4. Bukti setor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh). 5. Surat Permohonan atau Surat Pernyataan Peserta.
Tahapan Pelaksanaan PTSL
1. Penyuluhan Tahapan ini dilakukan oleh petugas BPN di wilayah desa atau kelurahan. Penyululhan diikuti oleh seluruh peserta PTSL.
2. Pendataan Pada tahap ini, petugas akan menanyakan riwayat kepemilikan tanah, seperti pemilik sebelumnya, dasar kepemilikan (apakah merupakan hibah, warisan, atau jual beli), dan riwayat pajak (BPHTB dan PPh).
3. Pengukuran Petugas akan mengukur dan meneliti batas-batas kepemilikan lahan. Pada tahap ini, pemohon harus dapat menunjukkan letak, bentuk bidang, luas tanah, serta batas bidang tanah. Selain itu, pengukuran lahan juga memerlukan persetujuan dari pemilih tanah yang berbatasan.
4. Sidang Panitia A Petugas akan meneliti data yuridis serta melakukan pemeriksaan lapangan. Selain itu, petugas yang terdiri dari tiga orang anggota BPN dan satu orang petugas desa/kelurahan ini juga akan mencatat sanggahan, kesimpulan, dan meminta keterangan tambahan.
5. Pengumuman dan Pengesahan Selama 14 hari, pengumuman persetujuan pengajuan sertifikat tanah akan ditempel di kantor desa, kelurahan, atau kantor pertanahan setempat. Pengumuman tersebut berisi daftar nama, luas, letak tanah, peta bidang tanah, serta informasi lainnya.
6. Penerbitan Sertifikat Tahap ini pemohon akan menerima sertifikat. Sertifikat tanah dibagian oleh petugas dari ATR/BPN dan diserahkan langsung ke pemohon.
Cara Pemecahan Sertifikat Tanah
– Cara pemecahan sertifikat tanah bisa dilakukan dengan berbagai cara. Misalnya melalui jasa notaris/PPAT atau Anda urus sendiri. Semuanya tergantung dari kondisi dan waktu yang dimiliki.
Jika ingin mengurus sertifikat tanah sendiri, cara pemecahan sertifikat tanah terbilang cukup mudah hanya dengan mendatangi Kantor Badan Pertanahan (BPN) setempat, di mana lokasi tanah warisan itu berada. Jangan lupa bawa dokumen-dokumen berikut:
Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup (yang memuat: identitas diri; luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon; pernyataan tanah tidak dalam sengketa; pernyataan tanah dikuasai secara fisik; alasan pemecahannya);
Surat Kuasa apabila dikuasakan;
Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
Sertifikat asli;
Izin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;
Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
Tapak kavling dari Kantor Pertanahan.
Berdasarkan Lampiran II Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (“Perka BPN No. 1/2010”), jangka waktu pemecahan/pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 (lima belas) hari.
Balik Nama Sertifikat Tanah
Setelah pemecahan sertifikat tanah selesai, selanjutnya yang harus dilakukan adalah mengurus balik nama sertifikat tanah. Berikut langkah mudah mengurus balik nama sertifikat rumah.
1. Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika akta jual beli belum ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi.
2. Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika PPh, BPHTB, PBB, belum dilakukan pembayaran lunas.
3. Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus bea balik nama sertifikat pada PPAT yang ditunjuk. Untuk jasa pelayanan yang maksimal, penjual dan pembeli sebaiknya membayar jasa PPAT di muka.
Hal ini dimaksudkan, ketika proses balik nama sertifikat rumah telah selesai, maka pembeli tinggal mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut tanpa mengeluarkan biaya lagi.
4. Kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan disertakan sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, bukti pelunasan BPHTB.
Untuk proses balik nama maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat aslinya berikut salinan akta jual beli.
5. Jika sesuai jadwal dan prosedur maka proses balik nama kurang lebih 2 minggu, namun dalam prakteknya antara 1 sampai 2 bulan. Hal ini terjadi karena kantor PPAT mengurus balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif.
Oke rekan-rekan….. Semoga bermanfaat…..
